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来源: 深窗综合 | 2018-07-18 11:43  作者:深圳中原地产网 编辑:中原地产
天天好彩 目前担任美国加州行政研究学院教授、副院长、音研所主任。

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来源:21世纪经济报道

在大多数人概念中,公积金是中国政府给居民购房和租房专款专用的一项福利,一方面拥有国家补贴,一方面享受远低于商业贷款的利率,是居民房贷首选。

但现实中,各地公积金管理和使用政策存在较大差别,不少地区公积金因审批繁琐复杂、放款慢、效率低为居民和开发商诟病。在房贷市场中,部分开发商和卖房者甚至明确拒绝公积金贷款,公积金贷款沦为房贷市场二等公民。

据住建部公布的最新统计数据,截至2017年11月底,全国住房公积金缴存总额12.3万亿元,提取总额7.2万亿元,缴存余额5.1万亿元。如此庞大体量的住房公积金,放任其低效运转将是对社会资源的极大浪费。如何提高使用效率,使其更好的用之于民,各界都在探索与试图改革。

多地多位购房者表示,从政策上、利率上公积金贷款应该是个好东西,可买房时遇到的问题令公积金实际运用困难重重,并呼吁尽快进行公积金改革。

公积金处房贷链底端?

西安准备购房的李先生表示,虽然在事业单位工作,公积金福利待遇不错,但并不会考虑公积金贷款,甚至不会选择贷款,而是全家合力全款买房。

“西安的楼市一片大涨,绝对的卖方市场。很多新盘当天的去化率可以达到100%,开发商都有心照不宣的‘潜规则’,全款购房者有权优先选房,商业贷款者次之,公积金贷款可能会更次之。这基本上就决定了要想买好楼层好户型,只能全款买房。甚至一些热门盘的小户型,即使是全款买房也需要摇号,贷款根本没有购买资格。”李先生颇为无奈。

深圳去年购房的王先生也告诉小编,他没有选择公积金贷款,而是选择了商业贷款。“我的公积金缴存金额比较低,一个月五六百。再加上申请比较复杂,感觉并不划算。就索性直接选择商业贷款。”

二手房交易中,对公积金贷款的“歧视”更加明显,北京某知名中介房屋经纪人告诉小编,因为北京许多房屋交易环环相连,不少卖旧买新,对资金能否及时到帐要求较高。因为公积金贷款在流程、放款方面可能都存在一些不确定因素,有些业主会明确要求不允许公积金贷款或者优先考虑商业贷款和全款,甚至有些业主会要求用公积金贷款需要加价。

但有南部沿海某市银行信贷人士表示,这种对公积金贷款的歧视非常态,也非普遍行为。他认为,对于购房付款方式有要求应该是对回款有一定的压力,而对于正规的、实力雄厚的开发商来说,这种压力应该可以控制,所有购房者无论采用何种购房方式都是平等的,楼市相对平稳是保证市场规范的基础。

效率低 部分因提取越多地方收益越少

一位石家庄的购房者向小编直言,公积金提取效率极低。他称,“我去年申请提取公积金进行装修,申请3个月才有回音,拿到钱装修都结束了。”

前述房屋经纪人告诉小编,一些开发商和业主不希望购房者选择公积金贷款根源就是因为公积金效率低。他解释道:“公积金贷款流程复杂、放款周期长,直接拉长了房企回款周期,导致资金周转率下降。因此,追求高周转,规模快速扩张的房企对公积金贷款会产生抵触情绪;对于资金回流有要求,比如急于换房的业主也会拒绝公积金贷款。”

他还指出,对于开发商来说,按揭贷款合作方一般都是有固定合作的商业银行。商业银行愿意批给开发商额度,也是希望可以从中获得大量优质客户。所以开发商也希望客户更多选择商业贷款。

而对于公积金贷款效率低的原因,一位地方行政部门人员表示,制度上来说收入分配机制确实需要改进。各地具体情况不同,但面临的问题类似。公积金产生的增值收益会上缴地方财政,属于地方政府收益,而收益的多少与提取量直接相关,提取越多,公积金产生的收益越少。且目前公积金的管理属于多头管理,部委制定政策,出发点是满足居民需求,而地方政府是实际执行人和受益人,从收益角度讲,效率过高反而会降低收益,诉求存在矛盾。

该人士还指出,此前全国不动产登记信息没有联网,公积金部门系统也比较落后,工作人员查询信息复杂、困难,而每年需要办理公积金业务的居民数量庞大,公积金部门也确实超载运行。从居民、到部委、到执行机构,都在期盼着公积金制度改革,效率得以提升。

各地改革进度不一

上述地方行政部门人士表示,去年以来,各地已经不断进行系统升级,努力实现全国联网。今年以来,相信很多地区公积金办理效率已大大提升。

珠海一位股份行信贷业务人士表示,传统来说公积金贷款主要有两种模式,一种是公积金个人住房委托贷款,一种是公积金贴息贷款。对于业务量不太大的银行,一般只有公积金委托贷款,也就是普通的公积金贷款或者混合贷款,需要等公积金到账后银行发放贷款。这种模式在过去效率比较低。

此外公积金贴息贷款是在公积金贷款放贷轮候期内,由银行先行向公积金借款人发放商业性住房贷款,公积金贷款贴息,待公积金贷款发放后再归还银行。该业务人士表示这种贷款方式效率比较高,但一般只有四大行和业务量很大的本地城商行、农商行可以做。

“在银行申请商业贷款一般2-3个工作日就可以告知审批结果,公积金贷款在过去一般需要一周左右。但是去年以来珠海公积金管理中心不断在升级系统,现在已经实现了和银行系统的实时对接,省略了银行代为审批、收集资料,交由公积金中心再审批的中间环节,银行只需要对自己签署的资料进行背书,一般隔日就能得知公积金审批结果,放款也更加快捷。”他称。

刚刚用公积金买房的深圳市民李先生对小编表示,他选择了商业贷款转公积金贷款,即为了效率先申请商业贷款,商业贷款发放后再申请转为公积金贷款。“没想到因为额度问题商业贷款排队排了三个月才放款,公积金贷款从申请到放款只用了不到一个月。”李先生称。

他认为,目前住房公积金个人住房贷款利率为3.25%,远低于商业银行个人住房贷款利率。以深圳的标准,夫妇两人可以申请最高额度100万的公积金贷款,如果期限20年,利息可以节省20多万,购房者应该最大限度的利用好公积金贷款。

但华北某市市民告诉小编,目前公积金效率依然较低。尤其在公积金提取方面,往往需要多次往返开具各种证明和材料。放款时间不定,提取比例也有限制,还希望更加便捷、惠民。

前述地方行政人士指出,随着部委出台《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》,各地打击开发商对于公积金贷款的歧视行为,一方面房地产市场将更加规范,另一方面公积金制度改革相信也会逐步深入和推进。

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